你的住宅智能了吗？

　　随着住宅科技的发展，科技为房地产业带来的效益已日渐明显，“国际周”期间住宅科技唱了重头戏，随之而来的100亿元投资项目，更为京城地产界打了一针兴奋剂。科技为地产所带来的实惠，让更多的开发商趋之若鹜。一夜之间，好像只要沾了智能化、有了宽带网，小区的销售就能够无而不胜，开发商不用再为楼盘的销售而发愁了。

　　但面对智能、宽带、纳米、蓝牙，百姓们可是丈二和尚，让炒作炒得无所适从。前年的热点转眼被新的东西替代，住进去以后反而慨叹不过如此。

　　其实智能化在推动了住宅科技革命的同时，更应达到以人为本，更好更全面的服务于居民。这样百姓认可满意才能达到双赢，因而作为开发商应该理性的地去认识智能住宅，更好地引导、培育这一市场，在考虑销售、利润的同时，维护这一技术在百姓心目中的地位。

　　因此了解智能住宅的发展、技术的应用以及智能化住宅的意义已成为房地产开发企业必修的一课。

　　住宅智能化技术正在向应用型方向发展

　　记者：目前国内房地产界在住宅智能化、数字化方面炒得沸沸扬扬，老百姓刚刚明白过来一点，让开发商、业主眼花缭乱。那么国内在智能化、数字化、宽带方面究竟发展到了什么水平？

　　杨琳：智能化住宅的概念其实就是智能大厦概念和技术的延伸。智能大厦技术引入中国后，当时国内房地产市场正处于低谷时期，受其影响，发展一度比较缓慢。后来借助了商品房市场的东风，智能技术在住宅产业上得到了迅猛发展。记得在1985年，我们刚开始探讨能否将智能大厦技术用于住宅，并对市场进行推广时，各方面反应都很冷淡。那时中国还是福利分房，老百姓对房子的要求并不高，当时稍好一点的单位能给住宅上一套对讲系统就相当不错了。到了1998年情况有了变化，国家取消了福利分房，住房实行商品化，智能化住宅开始浮出水面，并在较短的时间内就从技术上、功能上都得到了充实和发展，甚至某些功能已达到世界先进水平。

　　纵观智能化住宅的发展过程，不难看出它同样受到中国国情的影响。在欧美国家，人口密度小，其住宅智能化更注重环保、节能、高速信息网络以及家居智能控制。而中国人口密度大，通常是群居型，加上人们对社会治安比较注重，因此住宅的智能化多体现在安防上，特别是社区的安防上。如今许多社区实施二重防范、三重防范，戒备森严，其实这并非开发商或系统集成商的本意，实在是为了满足消费者在这方面的要求。从总体上来说，住宅智能化目前在国内的发展呈两种趋势，一是技术上日渐成熟，二是更适应市场需求，向应用型方向发展。

　　智能化住宅应贴近老百姓的日常生活

　　记者：“住”是老百姓生活中的头等大事，您认为什么样的住宅才可以真正理解为智能住宅？

　　杨琳：我想拿人体中的神经系统打个比方，一旦外界或体内发生变化，例如饥饿、寒冷等等，人体就会做出不同反应。智能系统就像一个神经网络，把它安放到无生命的建筑之中，就会使它对内部和外部变化有所反应，从而使钢筋水泥的建筑物有了“生命”。

　　目前对什么是智能化住宅出现了种种不同的说法，有言论说某某“花园”只上了几个系统，就自称是智能化了，其实不过是对外炒作。这种做法当然也是可理解的，开发商的投资不同，住宅的售价不同，自然要选择不同的智能系统。对此建设部在级别、标准上都有规定。智能化住宅所涵盖的系统很多，除了常见的社区网络、社区物业管理和社区安全防范三大系统外，社区的环保、节能等都应是智能化的一部分。

　　从理论上界定智能住宅很容易，但我认为关键在于怎样去贴近老百姓的日常生活。无论是国内还是国外，目前的民用科技发展方向都在向人性化的目标靠近，正所谓“以人为本”，但真正要做到“以人为本”，并不那么简单。就拿现在大家一窝蜂地都在上的宽带网来说，据宣传它的好处是可以提高上网速度，实现家庭办公、远程教学、远程医疗和网上购物。这些好处都是不可否认的，但目前在国内有多少人能够做到不去公司而在家里办公呢？有多少家长可以不让孩子上学而在家里接受远程教育呢？有多少家庭可以让生病的亲人不去住院而在家里接受远程医疗呢？要知道，无论科技怎样发达，社会怎样进步，人与人之间的正常沟通和交流都是无法取代的。再拿购物来说，它不仅仅是一个把东西买到手的过程，还是一种生活乐趣，即使在网上什么都可以买到，人们还是要去逛商店。从目前的实际情况来说，宽带网如同空中楼阁一般，可望而不可及。如果不负责任地把智能住宅炒作成一团不切实际的泡沫，其结局就可能像现今的一些“.com”公司一样。

　　社区信息服务系统的作用就是更好地为业主服务，除了要让业主享受到Internet的服务外，我认为更应注意完善社区内部的信息服务，比如将物业管理服务、社区的安全防范服务、社区公共信息服务结合起来，给住户提供更多更好的便利。另外，还可以与其它社区信息网络互联，实现横向信息共享。

　　按我个人的理解，衡量住宅智能化的真正标准，应该是看它在功能上是否更贴近百姓的需要，在技术上是否更具有先进性，在价格上是否更具有良好的性能价格比。

　　集成商要实实在在地提供技术和服务

　　记者：在大家纷纷炒作概念时，您认为从系统集成商、开发商的角度应注意什么呢？

　　杨琳：我认为炒作概念也不全是坏事，正像我在前边谈到的那样。刚开始时开发商并不接受智能住宅技术，后来出于售房的卖点和附加值考虑，就开始对能化炒作起来，所有的售楼书都要写上有关智能化的内容。但作为消费者一定要清楚住宅到底有着怎样的智能化内容。经过了几年的市场洗礼，开发商都明白了，售楼除了赢得利润外还要赢得信誉。我们曾做过一个实验，根据智能化住宅的方案，做一套完整的演示系统放在售楼处，事先对售楼小姐进行培训，再由她们演示给购房者观看。我们发现，买房者总是会着先走到演示板前仔细询问其功能，等到他签购房合同时，会让售楼小姐把这些系统的功能一字不差地都写在合同中。更重要的是，自从装上演示系统后，房子的销售量比未装前有了大幅度提高，销售势头十分旺盛。后来我们把这一方法推广到我们所承建的所有项目中，效果都非常理想。这说明了中国的消费者已经变得理智和成熟起来，不再会盲目地跟着炒作走了。

　　我认为，系统集成商作为技术实施者，是不应该有半点炒作思想的，而应该把精力用到如何引导市场消费上来。集成商直接面对的客户是开发商，但他不应该忘记随时面对更重要的客户――购房者。从这一点上讲，集成商和开发商的市场目标是一致的。因此，集成商要实实在在地做事，为开发商提供实实在在的技术和服务。随着智能化技术以及市场需求的发展，子系统越来越多，项目越来越繁杂，在施工和将来的物业管理中无疑会增加难度，加大成本，这就更要求集成商从技术上不断地加以改进和完善。

　　房地产业需要脚踏实地地做事

　　记者：对业主来说，应该用什么方式进行引导，需要让业主了解些什么？

　　杨琳：无论是集成商还是开发商，都应对业主进行正确引导，以免将智能住宅的发展引向歧途。比如现在炒得很热的宽带网，就让消费者和开发商感觉像是雾里看花。运营商提供“免费大餐”，从表面上看开发商受了益，但他们忽视了一点，那就是失去了住户的信任。开发商和运营商撇开消费者签署的协议，实际上是超越了自己的权利。业主不知道“内幕”，只知道他所买的房子布有高速宽带网，可是一旦入住后，却发现自己的多重选择权已被剥夺，只能也必须选择开发商圈定的运营公司。将来的运营商无论是从服务质量上，还是在收费标准上，必定会有差异，但业主却享受不到竞争所带来的实惠。业主花了钱买的“宽带”，却没有享受到宣传中的那么多好处，难免会提出质疑。由此所引起的纠纷并不鲜见，但现在许多开发商还没有意识到这一点。因此，开发商应让业主知道你所提供的智能化住宅都有哪些功能，让消费者明明白白地接受，以免将来出现纠纷。

　　让消费者明明白白地接受

　　记者：作为开发企业来说，应当如何面对住宅科技的发展，是以炒作达到商业目的，还是真正地去推动科技的发展和延伸？

　　杨琳：就我理解，面对着住宅科技的飞速发展，开发商一是要研究，二是要接受。因为智能化是一项新事物，开发商本身必须先弄懂，最关键的是要清楚它对自己的项目有什么益处。所谓“在商言商”，开发商的投入是必须有回报的，但不能只顾眼前的利益。无论对哪个行业来讲，炒作概念都只是暂时的，对于你所要达到的商业目的并没有实质性的帮助。在年初中国房协召开的“新经济、新形势下中国房地产业走势”讨论会上，我同许多国内大型房地产开发商都交谈过，面对着日益逼近的WTO，他们都感到有压力，同时也更明确地意识到，现在所要做的就是巩固自己的根基，增强核心竞争力，创立自已企业的品牌战略。

　　住宅产业化推动了中国房地产市场特别是住宅市场的发展，要想保持这股发展势头，的确需要脚踏实地地做事，而非商业炒作，更不能跟随炒作“人云亦云”。开发商应抓住目前的机遇，利用住宅科技提高自己楼盘的科技含量，努力降低成本，提高附加值，同时提高自己的品牌价值。

　　从表面上看，系统集成商、开发商和业主扮演着甲方乙方的对立角色，实质上这三者的利益是一致的、互为的。因此，作为系统集成商，我们始终从开发商的角度去探寻如何推广住宅科技的发展，同时使我们的直接客户――开发商，以及最终用户――业主都能享受到高科技的实惠。有了这样的认识，我们所做的一切工作就会既能让业主满意，也能让开发商高兴。